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제15회 변호사시험 민사법 선택형 문 31 정답 ② — 임대차관계에서 차임에 관한 설명 중 옳지 않은 것은

글 팀캣 법무팀 · 정답 출처: 법무부 확정 정답(정답가안과 같다는 공지)

제15회(2026년 시행) 변호사시험 민사법 선택형 문 31의 법무부 확정 정답은 ②이다. 정답 선지 ②만 틀린(조건에 맞지 않는) 것이고, ① ③ ④ ⑤는 옳다.

문제

임대차관계에서 차임에 관한 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있는 경우 판례에 의함)

① 임대차 존속 중 차임을 연체하는 경우 그 채권의 소멸시효는, 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다.
② 임차목적물의 양수인이 ｢주택임대차보호법｣에 따라 임대인의 지위를 승계한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임은 그에 관하여 채권양도의 요건을 갖추어야 임대차보증금에서 공제된다. (정답)
③ ｢상가건물 임대차보호법｣의 적용을 받는 임대차계약에서 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면, 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
④ 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 전세권설정등기를 마친 경우, 임대차계약에 따른 연체차임 공제는 전세권설정계약과 양립할 수 없으므로 전세권설정자는 그와 같은 사정을 알지 못한 채 위 전세권에 관하여 새로이 법률상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대해서는 연체차임 공제 주장으로 대항할 수 없다.
⑤ 임대차보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었더라도 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때까지 추심되지 않은 차임채권액은 임대차보증금에서 당연히 공제된다.

출처: 법무부, 「2026년도 제15회 변호사시험 기출문제입니다.」 — 공공누리 제1유형(출처표시). 지문은 원문을 글로 옮긴 것이라 줄바꿈·표 모양이 시험지와 다를 수 있다.

해설

AI 해설 · 자동 승인 · 사람 검수 전 — 확정 정답과 정오에 맞는지는 기계로 확인했지만 이유는 사람이 아직 보지 않았다. 틀린 곳은 앱의 틀린 곳 알리기로 알려 주면 관리자가 고치거나 내린다.

핵심 — 임대차보증금은 목적물 반환 때까지 발생한 임차인의 채무를 담보하지만, 임대인 지위 승계 전 연체차임의 공제에는 별도 채권양도가 필요하다.

선지별

① 차임채권은 정기적으로 지급되어야 하는 채권이므로, 특별한 약정이 없으면 각 차임의 지급기일부터 소멸시효가 진행한다. 임대차보증금에서 종료 후 일괄 정산하기로 한 경우 등에는 달리 볼 수 있다.
② 임차목적물 양수인이 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계하더라도, 승계 전에 이미 발생한 연체차임채권까지 당연히 양수인에게 이전되는 것은 아니다. 그러나 양수인이 임대차 종료 후 보증금을 반환할 때 그 연체차임은 별도의 채권양도 요건 없이도 보증금에서 공제된다. 따라서 ‘채권양도의 요건을 갖추어야 공제된다’는 부분이 틀렸다.
③ 상가건물 임대차에서 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면, 갱신 요구 시점에 연체액이 그 미만으로 줄었더라도 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있다.
④ 임대차보증금반환채권을 담보하기 위한 전세권설정등기가 있더라도, 임대차계약에 따른 연체차임 공제와 전세권은 양립할 수 있다. 그러므로 전세권설정자는 연체차임 공제로 대항할 수 없는 제3자에게도 그 사정을 들어 공제한다고 주장할 수 있다.
⑤ 임대차보증금은 임대차관계에서 생긴 임차인의 채무를 담보하므로, 차임채권에 압류·추심명령이 있더라도 임대차 종료 및 목적물 반환 때까지 추심되지 않은 차임은 보증금에서 당연히 공제된다.

근거: 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결